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O potencial construtivo é um mecanismo urbanístico que adiciona capacidade de construção a um terreno, visando obter a autorização para edificar além do limite básico estabelecido pelo zoneamento da cidade. 

O potencial construtivo é um dispositivo urbanístico que determina a capacidade construtiva permitida em um terreno, além do seu limite básico, conforme estabelecido pelo zoneamento urbano. Esse mecanismo permite que os proprietários de terrenos adquiram o direito de aumentar a área construída de seus imóveis mediante pagamento ao município da chamada Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), ou adquirindo esse direito de imóveis que possuem restrições legais para construção, como imóveis tombados pelo patrimônio histórico. 

No âmbito da cidade de Curitiba, a intenção do legislador municipal foi compensar financeiramente proprietários de imóveis tombados pelo patrimônio histórico municipal pela não utilização plena das suas propriedades e, principalmente, viabilizar os recursos para que eles promovam reformas e melhorias em suas propriedades a fim de preservarem o seu valor histórico e cultural. 

Legislação Aplicável

Este benefício está previsto Lei Municipal n.º 14.771/2015, denominada de Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo de Curitiba, e da Lei n.º 15.511/2019, que dispõe sobre o potencial construtivo para os imóveis tombados.

A legislação estabelece que imóveis tombados, por possuírem restrições quanto às alterações em sua estrutura original, podem ter seu potencial construtivo transferido para outras áreas da cidade. Ou seja, o proprietário do imóvel tombado pode vender o direito de construir além dos limites estabelecidos no terreno de outro imóvel, compensando, assim, o custo da preservação do patrimônio histórico.

Exigências Administrativas

Para solicitar o potencial construtivo, o proprietário deve atender a uma série de exigências administrativas, incluindo:

1. Projeto de Restauro: Apresentação de um projeto de restauro ou reforma que respeite as características originais do imóvel, o qual deve ser aprovado pelo Conselho Municipal do Patrimônio Cultural de Curitiba (CMPC).
2. Documentação: Entrega de documentos comprobatórios da titularidade do imóvel, laudos técnicos que atestem o estado de conservação da edificação, e demais documentos solicitados pela prefeitura.
3. Aprovação: O projeto precisa ser aprovado pelo CMPC, que avaliará se a proposta atende aos critérios de preservação estabelecidos pela legislação.

Etapas do Processo Administrativo

1. Solicitação: O proprietário do imóvel tombado deve formalizar a solicitação junto à Secretaria Municipal do Urbanismo, acompanhada de toda a documentação e projetos necessários.
2. Análise Técnica: O pedido é submetido à análise técnica dos órgãos competentes, como o CMPC e o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC).
3. Aprovação do Projeto: Uma vez aprovado o projeto de restauro pelo CMPC, o proprietário recebe a autorização para realizar a reforma. Nessa etapa, já há a liberação de um percentual do potencial construtivo para que o proprietário se capitalize para fazer frente aos custos iniciais da obra de restauro.
4. Transferência do Potencial Construtivo: Após a aprovação, o proprietário pode solicitar a emissão do Certificado de Potencial Construtivo (CPC), que formaliza o direito de transferir o potencial construtivo para outro imóvel.
5. Execução da Obra: Com a autorização em mãos, o proprietário pode iniciar a reforma ou restauro do imóvel, seguindo as diretrizes estabelecidas no projeto aprovado.

Cálculo do Potencial Construtivo

O cálculo do potencial construtivo de um terreno urbano é realizado com base em diversos critérios estabelecidos pela legislação municipal, levando em conta tanto as características do imóvel tombado quanto as do imóvel receptor do potencial construtivo. Em Curitiba, o potencial construtivo transferível é definido principalmente pelas Leis Municipais retro citadas.

Fatores Considerados no Cálculo

1. Área do Imóvel Tombado: O ponto de partida para o cálculo é a área total do terreno onde o imóvel tombado está localizado. A legislação estipula um coeficiente básico de aproveitamento, que indica o quanto dessa área pode ser construída.
2. Coeficiente de Aproveitamento Básico e Máximo: O coeficiente de aproveitamento básico estabelece o limite inicial de construção permitido em um terreno. Já o coeficiente de aproveitamento máximo define o limite superior que pode ser atingido após a aquisição de potencial construtivo.
3. Área Adicional para Construção: A diferença entre o coeficiente de aproveitamento básico e o máximo resulta na área adicional que pode ser construída em outro local, uma vez transferido o potencial construtivo. Essa área adicional é o que o proprietário do imóvel tombado pode negociar no mercado imobiliário.
4. Localização do Imóvel Receptor: A localização do imóvel que vai receber o potencial construtivo é outro fator importante. Em algumas zonas da cidade, pode haver limites específicos para a recepção de potencial construtivo, influenciando o valor do benefício transferível.
5. Índices de Correção: O cálculo também pode incluir índices de correção, que ajustam o potencial construtivo com base em fatores como a localização do imóvel tombado, seu valor histórico, e a necessidade de preservação. Esses índices podem aumentar ou diminuir a quantidade de área adicional que pode ser transferida.

Procedimento para o Cálculo

1. Determinação da Área do Terreno: Identificação da área total do terreno do imóvel tombado.
2. Aplicação do Coeficiente de Aproveitamento Básico: Cálculo da área que seria construída se o imóvel não fosse tombado, utilizando o coeficiente básico.
3. Cálculo da Área Construída Existente: Avaliação da área já construída no terreno do imóvel tombado.
4. Definição da Área Adicional Transferível: A diferença entre a área que poderia ser construída (coeficiente máximo) e a área já existente é o potencial construtivo disponível para transferência.

Após o cálculo, a prefeitura emite o Certificado de Potencial Construtivo (CPC), esse processo visa proporcionar um mecanismo justo e equilibrado para a preservação do patrimônio histórico, incentivando a conservação de imóveis tombados ao mesmo tempo em que permite o desenvolvimento urbano em outras áreas da cidade.

O escritório P&P conta com uma equipe multidisciplinar (advogados, engenheiros e consultores) apta a assessorar os proprietários de imóveis tombados na aprovação de projetos de restauro/reforma e na emissão do Certificado de Potencial Construtivo (CPC).