Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 2.207.433/SP, proferiu decisão relevante sobre a adjudicação compulsória, instrumento jurídico que visa à outorga da escritura definitiva de um imóvel quando há recusa do vendedor após a quitação do preço. A Corte consolidou o entendimento de que a quitação integral do valor ajustado é requisito essencial para a concessão do pedido, mesmo diante de hipóteses como o adimplemento substancial da dívida ou a prescrição das parcelas remanescentes.
O cerne da controvérsia reside na distinção entre a exigibilidade da dívida e sua existência. A prescrição, embora obste a cobrança judicial das parcelas vencidas, não extingue a obrigação de pagar. De modo semelhante, a teoria do adimplemento substancial, que busca preservar o contrato quando a maior parte da obrigação foi cumprida, não se mostra aplicável à adjudicação compulsória. A Ministra Nancy Andrighi, em sua relatoria, advertiu que admitir a adjudicação compulsória com base em adimplemento substancial ou na prescrição das parcelas finais poderia gerar um efeito perverso: incentivar o inadimplemento das últimas prestações e subverter a boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais.
Por sua natureza, a adjudicação compulsória exige prova cabal da quitação integral do preço ajustado. A ausência dessa comprovação, ainda que referente a parcelas mínimas ou prescritas, inviabiliza o deferimento do pedido. Tal posicionamento protege a integridade dos contratos e desestimula condutas que comprometam a estabilidade das relações negociais.
Diante desse cenário, o STJ indica caminhos alternativos ao promitente comprador em situação de impasse. A busca por um acordo amigável com o promitente vendedor para a outorga da escritura definitiva mostra-se a via mais célere e consensual. Na ausência de consenso, a ação de usucapião surge como alternativa viável, desde que preenchidos os requisitos legais para a aquisição da propriedade por essa via. Ambas as soluções, embora distintas em sua natureza e complexidade, reforçam a necessidade de o comprador buscar a regularização dominial por meios juridicamente adequados, evitando interpretações extensivas que desvirtuem o propósito da adjudicação compulsória.
Acórdão do Recurso Especial nº 2.207.433/SP, disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=5&documento_sequencial=317741630®istro_numero=202402111535&peticao_numero=&publicacao_data=20250609&formato=PDF